Mini-cours
Préparer sa négociation immobilière
La checklist complète de l'acheteur avant de faire une offre sur un bien immobilier : estimation du vrai prix, signaux vendeur, technique des défauts et offre stratégique.
Slide 1
Comment estimer le vrai prix d'un bien
1/9
Le prix affiché d'un bien immobilier n'est presque jamais le prix de vente final. En France, la marge de négociation moyenne se situe entre 3 % et 10 % selon le marché et le type de bien. Votre premier travail est de déterminer la valeur réelle du bien — pas celle que le vendeur espère.
Pour cela, vous devez croiser plusieurs sources de données. Les sites d'annonces vous montrent les prix demandés (souvent gonflés), mais ce qui compte, ce sont les prix signés. La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) du gouvernement français donne accès à toutes les transactions réelles — c'est votre outil numéro un.
Comparez au minimum 5 ventes récentes dans le même quartier, pour des biens similaires en surface, étage, état et exposition. Notez aussi les annonces qui restent longtemps en ligne (plus de 3 mois) avec des baisses de prix — c'est un signal que le marché est en dessous du prix demandé.
- Consultez la base DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) pour les prix signés du quartier.
- Comparez au m² : un bien affiché à 5 200 €/m² dans un quartier qui signe à 4 800 €/m² a déjà 8 % de marge.
- Tenez compte des différences : étage, ascenseur, exposition, bruit, parking, cave.
- Vérifiez depuis combien de temps le bien est en ligne — un bien qui traîne est un bien négociable.
Exemple d'analyse
Bien ciblé : 3 pièces, 65 m², 3e étage, affiché 389 000 € (5 985 €/m²). Comparables DVF du quartier : 4 ventes récentes entre 5 100 € et 5 500 €/m². Prix cible estimé : 65 × 5 300 = 344 500 €. Marge de négociation estimée : 11 %. Votre zone d'offre : 335 000 € à 350 000 €.